„Und was kostet das?“ – das ist bei unseren Treffen fast immer die erste Frage. Die ehrliche Antwort: weniger als eine vergleichbare Neubauwohnung vom Bauträger, aber nicht umsonst, und mit anderen Risiken. Hier erklären wir, woraus sich die Kosten in einer Baugemeinschaft zusammensetzen, woher der Preisvorteil kommt und was er voraussetzt – mit Zahlen aus Studien, vom Hamburger Immobilienmarkt und aus dem Inselkiez.
Die kurze Antwort: bauen zu Selbstkosten
Eine Baugemeinschaft ist selbst Bauherrin. Sie zahlt, was Planung und Bau tatsächlich kosten – ohne den Aufschlag, den ein Bauträger für Gewinn, Risiko und Vertrieb einkalkulieren muss. Wie groß der Unterschied ist, hängt vom Projekt ab. Eine viel zitierte Untersuchung aus Freiburg-Vauban fand bei gleicher Bauausführung einen Kostenvorteil von rund 15 Prozent gegenüber Bauträgerpreisen. Die Architektenkammer Nordrhein-Westfalen nennt im Schnitt 15 Prozent, in Großstädten bis zu 25 Prozent geringere Gesamtkosten. Der Stadtplaner Matthias Gütschow schätzt den Abstand in Metropolen inzwischen auf 20 bis 30 Prozent.
Woraus sich die Kosten zusammensetzen
- Grundstück – je nach Lage und Vergabeverfahren ein großer oder kleinerer Posten
- Baukosten – Rohbau, Ausbau, Haustechnik, Außenanlagen
- Baunebenkosten – Architekt*innen, Fachplanung, Baubetreuung, Gutachten, Genehmigungen, Versicherungen
- Finanzierung – Zinsen während der Bauzeit, Bereitstellungsgebühren
- Erwerbsnebenkosten – etwa Notar und Grundbuch
Die Gemeinschaftsflächen – etwa Gemeinschaftsraum, Gästezimmer oder Dachterrasse – werden anteilig auf alle Wohnungen umgelegt. Sie machen eine Baugemeinschaft nicht automatisch teurer, sind aber eine bewusste Entscheidung der Gruppe.
Woher der Preisvorteil kommt
- Kein Bauträgergewinn: Wagnis und Gewinn eines kommerziellen Anbieters entfallen.
- Keine Vertriebskosten: Es gibt keine Maklerprovision und keine Vermarktung.
Und was man dafür trägt
Der Preisvorteil ist kein Rabatt, sondern der Gegenwert für Verantwortung. Steigen Baukosten oder verzögert sich das Projekt, trägt die Gruppe das gemeinsam – einen Festpreis wie beim Bauträger gibt es nicht. Eigenkapital wird früher gebunden, und bis zum Einzug vergehen meist mehrere Jahre. Wer mit weniger Risiko bauen möchte, wählt eher eine schlüsselfertige und entsprechend teurere Wohnung.
Ein Beispiel: der Inselkiez
Wir planen derzeit mit Kosten von rund 5.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Vom Baumarkt können auch wir uns nicht lösen; andere Baugemeinschaften im Elbinselquartier oder im Rathausviertel kalkulieren in ähnlicher Größenordnung. Zum Vergleich: Für neu gebaute Eigentumswohnungen in mittlerer Hamburger Lage weist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Immobilienmarktbericht 2026 rund 8.400 Euro pro Quadratmeter aus. Eins zu eins vergleichbar sind die Zahlen nicht – Lage, Ausstattung und Zeitpunkt unterscheiden sich –, aber sie zeigen die Größenordnung.
Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung ergeben sich so rund 400.000 Euro. Als Einlage bringen Mitglieder derzeit 500 Euro pro Quadratmeter ein, etwa 10 Prozent der Gesamtkosten – im Beispiel also rund 40.000 Euro. Die Einlage zählt bei der Finanzierung als Eigenkapital; wie bei jedem Bauprojekt ist es gut, eher mehr mitzubringen.
Bevor jemand aufgenommen wird, rechnet unsere Baubetreuung Conplan in einem vertraulichen Gespräch durch, ob die Finanzierung tragbar ist. Die Gruppe erfährt keine Details, sondern nur, ob die Ampel auf Grün steht.
Stellschrauben, die wir gemeinsam nutzen
- Bewohnbarer Rohbau: Holzdecken und Ziegelwände bleiben sichtbar. Was nicht verkleidet wird, spart Material und Geld. Mehr Ausbau ist als Sonderwunsch möglich.
- Begrenzte Sonderwünsche: Unsere Liste umfasst höchstens 30 Positionen – jeder Sonderwunsch ist erhöht die Kosten für alle.
- Wenige Autostellplätze: Wie alle Projekte im Quartier erfüllen wir einen Stellplatzschlüssel von 0,3, das sind rund 17 Plätze. Niemand muss einen Stellplatz kaufen.
Mehr erfahren
Antworten auf weitere Fragen zu Kosten und Finanzierung stehen in unseren FAQ, freie Wohnungen mit Größe und Grundriss unter Wohnungen. Am besten klären sich Kostenfragen aber im Gespräch – bei unserem nächsten Online-Q&A oder Kennenlern-Treffen.
Quellen
- Gütschow: Kostengünstiger Wohnraum durch Baugemeinschaften, vhw FWS 3/2018 (mit Verweis auf die Freiburger Vergleichsstudie von 2010)
- Architektenkammer NRW: Bauherreninfo Baugruppen
- Bericht zum Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 des Gutachterausschusses
Titelbild: das Baufeld des Inselkiez im September 2026. Schaubilder: Inselkiez. Abgerufen im Oktober 2026. Die Inselkiez-Zahlen sind Planungswerte, Stand Oktober 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuer- oder Finanzierungsberatung.
